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UNION NATIONALE DES INSTITUTS DE BEAUTE

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Avec la mise en place des Ad’AP et la mise en conformité des locaux en vue de l’accessibilité des personnes handicapées, se pose la question de la répartition financière du coût des travaux entre locataire et bailleur.

 

Le principe est le suivant : le bailleur a une obligation de délivrance envers son preneur tout au long du bail. La jurisprudence considérant que la mise en conformité en vertu des prescriptions règlementaires entre dans ce cadre, les travaux de mise en accessibilité sont donc à la charge du bailleur sauf si le bail contient une clause claire et expresse de transfert de cette charge au preneur.

En d’autres termes, le bailleur ne sera dégagé de cette obligation que si le bail contient une clause mettant les travaux d’accessibilité à la charge du preneur.
Depuis la loi Pinel de juin 2014 et le décret d’application du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, le nouvel article R. 145-35 du Code de commerce énonce : « Ne peuvent être imputés au locataire : .... 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;... ».

 

Cette disposition est applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Le bailleur ne peut donc plus transférer sur le preneur les grosses réparations (art. 606 Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »).

 

Le bailleur pourra néanmoins mettre à la charge du preneur les travaux d’aménagement à condition de respecter son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination et sous réserve d’une clause claire le stipulant dans le bail conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.
Les clauses du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse. La Cour de cassation refuse ainsi au bailleur de se prévaloir d’une clause de style telle que : « toutes les réparations grosses et menues qui pourraient devenir nécessaires seraient à la charge du preneur » (Cass.civ. 3ème, arrêt du 27 mai 2003, n°01-17779).

S'il ne respecte pas ses obligations, le bailleur est responsable du préjudice subi par le locataire du fait de l'inexécution des travaux de mise en conformité du local : perte d'exploitation à la suite de la fermeture administrative de l'établissement pour non réalisation des travaux.
Par ailleurs, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 juin 2009 (n°08-12.251 Garage Lamy c/ société MDVA), a précisé que commet une faute délictuelle dont il est tenu à réparation le bailleur qui s'abstient délibérément, lors du renouvellement du bail des locaux, d'informer le cessionnaire de leur non conformité.


Le preneur d’un bail commercial peut se trouver devant l’une des situations suivantes :

  • soit il existe dans son bail une clause spécifique qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, il devra donc les exécuter (sauf grosses réparations) sans réclamer d’indemnité au bailleur ;
  • soit il existe dans son bail une clause générale qui met à sa charge tous les travaux imposés par l’administration, il devra donc également les réaliser à sa charge (sauf grosses réparations), sans pouvoir demander une participation au bailleur ;
  • soit il n’existe aucune clause qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, son bailleur devra donc réaliser les travaux conformément à l’article 1719-2 du Code civil.

 

Pour résumer, en l’absence de clause dans le bail commercial, les travaux de mise aux normes incombent au bailleur et par exception, certaines clauses du bail peuvent directement imposer au locataire la prise en charge des travaux de mise aux normes, hors grosses réparations.

 

Tout dépendra alors de la rédaction du bail commercial, et de la date d’effet (contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014).

 

Ainsi, un contrat de bail commercial conclu avant le 5 novembre 2014 pourra prévoir de mettre à la charge du locataire les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, et ce jusqu’au prochain renouvellement du bail.

 

A partir du renouvellement du bail (postérieurement au 5 novembre 2014), une telle disposition ne sera plus applicable.

 

A plus forte raison, un contrat de bail conclu à partir du 5 novembre 2014 ne pourra pas prévoir de mettre à la charge du locataire les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil.

 

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